Kiinteistötekniikan huoltopalvelut 2.0

Lappeenrantalainen KT Huoltoturva Oy on kehittänyt etävalvontajärjestelmän seuraamaan asiakkaidensa rakennusautomaatiojärjestelmien (RAU) kuntoa. Liiketoiminta-ajatus on nostaa ylläpidon resurssituottavuutta ja samalla vähentää asiakkaiden turhia korjauskuluja.

Kirjoittaja: Kusti Alasalmi

Palveluliiketoiminnan kehittyminen rakennetussa ympäristössä on jäänyt jälkeen yleistä digitalisaation kehitystä. Uskottava selitys tälle on, että rakennettua ympäristöä kehitetään ja ylläpidetään aina yli organisaatiorajojen, jolloin palvelujen kehittäminen on vaikeampaa kuin jos se tapahtuisi pelkästään yhden organisaation sisällä. Tähän saakka kehittämistoimet ovat useimmiten kohdistuneet yhden yrityksen sisäisen tuottavuuden parantamiseen. Alan palvelut kehittyvät yleensä joko fuusioiden tai yrityskumppanuuksien kautta, joissa ennakkoluulottomat yrittäjät murtautuvat ulos perinteisestä tavasta toimia ja hakevat uutta tapaa tuottaa arvoa asiakkailleen.

Kiinteistöalaa ja kiinteistöliiketoimintaa voidaan kuvata kiinteistön elinkaaren näkökulmasta verkostomaisena toimintana, jonka eri vaiheissa on mukana monia eri osapuolia. Kiinteistöpalvelujen erityispiirteinä voidaan pitää toimintojen suurta ulkoistamisastetta ja alan toimijoiden runsautta. Kiinteistöpalvelujen tuottamiseen liittyy myös fyysisiä ulottuvuuksia: palvelut kohdistuvat fyysisiin kiinteistöihin, ja palveluja tuotetaan edelleen pääosin paikan päällä kiinteistöissä. Lisäksi tuotettavat kiinteistöpalvelut ovat hyvin samankaltaisia ja niiden tuottamistapa on vakiintunutta. Vakiintuneiden toimintatapojen muuttamisen voidaan nähdä toimivan edellytyksenä digitalisoitumisen mahdollistaman uudenlaisen palvelutoiminnan syntymiselle kiinteistöalalla. (Makkonen 2019, 34.)

Kiinteistö on monimutkainen kokonaisuus, eikä sen ylläpidossa tai huollossa riitä yhden asiantuntijan ammattitaito. Tämän lisäksi asiakkaalla itsellään ei tyypillisesti ole osaamista määritellä, mitä kiinteistölle täytyisi missäkin tilanteessa tehdä. Näin ollen vikatilanteessa hyvin usein vian tarkka syy ei ole tiedossa ja kohteeseen tekee tarkastuskäynnin henkilö joka ei kuitenkaan pysty kyseistä työtilausta ratkaisemaan. Seurauksena on asiakkaan kannalta turha käynti, koska vasta tämän tilanteen jälkeen osataan tilata oikea toteuttaja paikalle. Jos vielä silloinkaan. Asiakkaalle koituu tästä turhia kustannuksia ja resurssihukka on muusta palvelusta pois lisäten kokonaishiilijalanjälkeä.

Osakeyhtiö verkostona

KT Huoltoturva Oy on vuonna 2020 perustettu LVIASJ-osaajien (lämpö, vesi, ilmanvaihto, automaatio, sähkötyöt, jäähdytys) ammattilaisverkosto Lappeenrannan alueella. Se on sähköisen valvonnan ja etävalvonnan asiantuntija. Yritys on oman asiantuntijaverkoston avulla kehittänyt kiinteistötekniikan huoltopalveluja johtavana ajatuksena poistaa turhat tarkastuskäynnit ja tätä kautta kohdentaa resurssit juuri oikeisiin toimenpiteisiin. Jotta tähän päästäisiin, on kiinteistön talotekniikasta saatava ensin enemmän tietoa. Laitteiston lisäksi impulssia saadaan myös kiinteistön käyttäjiltä, jolloin tekstinä tai puheena saatu vikailmoitus täytyy analysoida oikein. KT Huoltoturva Oy linkittää eri alan toimijat yhteen käyttäen omaa HMAP tietojärjestelmää. Tietojärjestelmä on yhteydessä suoraan asiakkaan rakennusautomaatiojärjestelmään ja palautejärjestelmään. HMAP:iin on mahdollista liittää erityyppisiä laitteita kuten vesivuotovahti, poistopuhaltimet, lämmönjakokeskukset, maalämpöpumput ja ilmanvaihtokoneet.

KT Huoltoturva Oy:n liiketoimintamallissa ennakoivan huollon asiakashyöty tulee siitä, että asiakas maksaa entistä vähemmän turhista huoltokäynneistä. Yhtiön laskutus siis vähenee, mutta paremman kilpailuedun ansiosta ja suuremman markkinaosuuden kautta yhtiö saa suuremman liikevaihdon.

Huoltoturvan palvelutoteutus on laiteriippumaton. Se voi liittyä erityyppisten väylien kautta kiinteistön talotekniikan järjestelmään ja tarvittaessa myös suoraan kolmannen osapuolen toimilaitteisiin nk. reunalaitteen avulla muuntaen protokollat HMAP:n tarvitsemaan muotoon. Tarpeesta ja sopimuksesta riippuu miten paljon ja miltä aikaväliltä dataa kerätään.

Vikailmoitusten ja huoltopyyntöjen käsittelyssä sovelletaan koneoppimista. Järjestelmä on kehitetty syyskuussa 2022, ja sen tarkkuus paranee koko ajan. Toiminta perustuu sanojen analysointiin. Mikäli järjestelmä on luokitellut tapauksen väärin, se korjataan manuaalisesti oikeaksi. Järjestelmä oppii tästä palautteesta ja askel askeleelta parantaa tarkkuuttaan.

Kuva 1. Demo huoltoturvan karttanäkymästä. Kuva: Lauri Kauppinen

Kuvassa 1 havainnollistetaan demonäkymän avulla kuvitteellisessa kartassa värillisten symbolien merkitys. Kun väri on vihreä, kiinteistön toiminta on normaalia. Keltainen ilmaisee poikkeavan toiminnan, joka ei vaadi välitöntä reagointia. Punainen ilmaisee välittömän huoltotarpeen, ja ilmoitus on lähtenyt tarvittaville tahoille.

Hälytyksen saavuttua anturoinnin avulla pystytään etänä selvittämään vian syytä, jolloin voidaan paremmin varautua korjaukseen jo ennen varsinaista käyntiä. Lisäksi kun on käytössä huolto- ja korjaushistoria, voidaan myös sen avulla päätellä liittykö kyseinen tapaus johonkin aiempaan toimenpiteeseen.

Kuva 2. Talotekniikassa lämmityslaitteiston etävalvontanäkymä. Kuva: Lauri Kauppinen

Koska järjestelmä perustuu anturoinnin avulla tapahtuvaan ennakointiin, usein vikaa ollaan jo korjaamassa ennen kuin asiakas itse on edes havainnut ongelmaa. Näin toimien kokonaiskustannus jää aina alhaisemmaksi, verraten jos asiakkaan liiketoiminta olisi häiriintynyt tai jopa pysähtynyt laitteistorikon seurauksena.

Tehokkuuden mittarina käytetään vasteaikaa, jolla mitataan Huoltoturvan palvelutasoa. Näin voidaan asiakkaan kanssa yhdessä todeta onko palvelu täyttänyt ennalta asetetut tavoitteet.

Myös energiansäästö voidaan toteuttaa etävalvonnan avulla. Kiinteistöön asennetaan huoneistokohtainen mittaus, jonka perusteella sääennustukseen perustuva lämmönsäätö tehdään. Järjestelmään on mahdollista integroida myös pörssisähkön hinta, jolloin voidaan optimoida tehon jakaminen vuorokauden eri ajoille. Lämmönsäätö on myös mahdollista toteuttaa huoneistokohtaisten toimilaitteiden avulla.

Yhteistyö EAKR-hankkeessa

KT Huoltoturva Oy kuuluu jäsenenä Etelä-Karjalassa 1.9.2021-31.8.2023 toteutettavaan Digitaaliset ratkaisut rakennetun ympäristön resurssituottavuudessa (EKKIRA) -hankkeeseen. Lisäksi Huoltoturvan osaomistaja Elektrika Solutions Oy on liittynyt hankkeen verkostoon myös erillisenä yhtiönä ja on tätä kautta ideoinut muiden hankkeen verkoston jäsenyritysten kanssa yhteistyömahdollisuuksia uusissa työkaluissa. Hanke on LAB Ammattikorkeakoulun hallinnoima EAKR-rahoitettu osana Covid-19 toimia.

Lähteet

Makkonen, M. 2019. Kiinteistöpalvelujen digitalisaatio Suomessa. Pro gradu. Jyväskylän yliopisto, tietojärjestelmätiede. Jyväskylä. Viitattu 10.11.2022. Saatavissa http://urn.fi/URN:NBN:fi:jyu-201910184511